Data inicial de cobrança de condomínio de adquirente de imóvel por incorporação imobiliária.
Antes da entrega do imóvel a incorporadora tem obrigação de constituir condomínio.
Trata-se de uma obrigação instituída pela lei 4.591/64, Lei do Condomínio em Edificações e Incorporações Imobiliárias.
Todo condomínio importa na distribuição das despesas inerentes de manutenção e conservação, restando a dúvida: a partir de qual momento o adquirente deve pagar a prestação de condomínio? Da instituição ou da efetiva entrega do bem?
A resposta à pergunta passa necessariamente pelo crivo do dever de pagamento daquele que detém a posse.
Muito embora o dever de ratear o condomínio seja uma obrigação propter rem, ou seja, que acompanha a coisa independente de quem tenha “feito” a conta, o certo é que enquanto o adquirente não recebe o imóvel, não tem obrigação de pagar de condomínio.
Em regra, a compra venda se aperfeiçoa com a tradição, tradição significa a transferência da “coisa” de quem vendeu para quem comprou. Assim determina o Código Civil em seu artigo 481 e seguintes.
No caso de imóvel, o Código também estabelece que os Direitos Reais se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
No entanto, a transferência dos direitos reais não se confunde com a transferência da posse que é a situação de fato.
Também é importante expor que o dever da incorporadora é entregar o bem livre de qualquer débito ou ônus para o adquirente, não podendo, mesmo com previsão contratual, cobrar por prestações de condomínio anteriores a entrega do bem. Vide Artigo 476 Código Civil:
“Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”
Como a despesa de condomínio é uma despesa de manutenção, até a efetiva entrega do bem é obrigação da construtora o pagamento das despesas de condomínio sob pena de impor um ônus indevido ao consumidor e do descumprimento de entrega de um bem completamente desembaraçado.
